Você é daqueles que só de ouvir a palavra “obra” já sente calafrios? E só de pensar em fazer uma reforma de apartamento, já pensa em desistir? Vamos mostrar que dar aquela repaginada no seu lar pode ser menos estressante e até divertido.
Ter o apartamento reformado é um processo um pouco mais complexo do que reformar uma casa. Qualquer erro pode colocar a segurança dos condôminos em risco, e o barulho incomoda quem passa o dia em casa.
Por isso, o projeto da reforma do apartamento sempre deve ser aprovado pelo condomínio, uma etapa essencial para o sucesso da obra.
Esse, no entanto, não é o ponto de partida da sua reforma.
Repaginar o apartamento começa bem antes, quando você ainda está sonhando com o resultado, e precisa se planejar para não gastar demais nem demorar muito tempo. Neste artigo, vamos mostrar o que você precisa fazer para ter sucesso.
O que considerar na hora de fazer a reforma do apartamento?
Eu, Arquiteto Diego Delgado, acredito que para evitar estresse durante o período, é necessário se programar com antecedência, contratar um projeto e se cercar de profissionais capacitados.
Muitas vezes, reformar significa atuar em áreas fundamentais para o funcionamento do apartamento e, para isso, os moradores precisam se preparar para uma nova rotina.
É necessário avaliar a interferência das modificações no dia a dia e se questionar em pontos como:
- Consigo sair deste local por algum tempo?
- Me importo de dividir este espaço com outras pessoas?
- Consigo improvisar um cômodo em outro ambiente?.
Diego Delgado – Arquiteto
“Levar em consideração a contratação dos projetos essenciais pode representar uma vantagem significativa para o sucesso da reforma. Com a incorporação desses projetos, torna-se consideravelmente mais simples aprimorar a execução da obra, promover a integração harmoniosa dos espaços, desenvolver um orçamento abrangente e preciso, estabelecer metas de cronograma e coordenação simultânea de atividades, entre outros elementos.”
O que considerar na hora de fazer a reforma do apartamento?
Antes de envolver o síndico em seu projeto, é fundamental visualizar como deseja que o ambiente fique após uma reforma, seja para um apartamento ainda vazio ou um espaço já habitado.
Manter uma pasta de referências nas redes sociais, dialogar com familiares e amigos, além de visitar outras residências, pode ser valioso nesse processo.
O próximo passo envolve a elaboração de orçamentos para todos os elementos necessários, abrangendo desde materiais até serviços, para obter uma estimativa de custos para a reforma do apartamento.
Em condomínios, a contratação de um engenheiro ou arquiteto é obrigatória, sendo eles responsáveis pela supervisão da obra.
Reformas mais extensas, que envolvem a reconfiguração da planta ou a criação de espaços específicos, podem exigir a contratação de uma empreiteira ou equipe de pedreiros. Obras estruturais, por sua vez, exigem a autorização do condomínio, conforme estipulado pela NBR 16.280:2015, norma da ABNT para reformas em apartamentos, para garantir a integridade estrutural dos edifícios.
Para pequenas obras, como a troca de revestimentos, a contratação de um pedreiro especializado pode ser suficiente. No entanto, alterações na parte elétrica ou hidráulica podem exigir especialistas adicionais, especialmente se envolverem mudanças substanciais, como a reconfiguração da fiação ou a instalação de elementos como banheiras.
Depois de contratar o profissional responsável pela obra, é hora de fazer a medição e fechar o projeto, a lista de materiais e fornecedores, o orçamento, as etapas e os prazos para a reforma.
Quem autoriza uma reforma em apartamento?
Quem concede autorização para a realização de uma reforma em um apartamento?
A aprovação para uma reforma, seja ela em um apartamento pequeno ou grande, é de responsabilidade do síndico. Contudo, em alguns casos pode ser necessário obter a aprovação da Prefeitura do município, que analisará o projeto legal apresentado pelo proprietário do imóvel.
- Pintura de forro e paredes;
- Substituição de fechaduras e portas;
- Colocação de divisórias em gesso ou MDF;
- Troca de piso por outro parecido.
Para obter a autorização, é necessário apresentar um laudo técnico. Esse documento é conseguido com o engenheiro ou arquiteto responsável pela obra. Ao mesmo tempo, devem ser apresentados o plano de reforma de apartamento e a RRT, que explicaremos melhor adiante.
Caso esses documentos não sejam apresentados, o síndico pode interromper o andamento da obra. Isso porque não há garantia de cumprimento das exigências legais e do próprio condomínio.
O responsável pela edificação também pode exigir um memorial descritivo de reforma de apartamento. Nele estão descritas todas as atividades a serem realizadas na obra e as instalações a serem feitas. Ainda haverá o detalhamento de possíveis particularidades do projeto.
O que é necessário para aprovar a reforma?
Para cuidar da segurança de todos e da durabilidade do empreendimento, quem vai reformar precisa apresentar ao síndico ou gestor condominial alguns documentos.
No seu Regimento Interno, cada condomínio pode possuir exigências adicionais quando se trata de autorizar uma reforma de apartamento. Mas, obrigatoriamente, é preciso que o morador apresente:
- Termo de responsabilidade;
- Plano de Reformas, Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) — vamos explicar melhor sobre esse;
- Cronograma detalhado sobre o que será feito na obra e os prazos a serem cumpridos. Além disso, deverá ser apresentada a lista de funcionários, a planta e as alterações que serão realizadas.
Existe uma lei específica de reforma de apartamento?
Na verdade, não existe uma lei de reforma de apartamento. No entanto, existe a norma da ABNT, que determina o que o síndico pode exigir dos condôminos que desejam fazer uma obra. Além disso, a NBR indica quais são as responsabilidades do morador.
Ainda tem a RRT, que trataremos melhor adiante. Ela identifica as atribuições e a responsabilidade técnica dos arquitetos.
Portanto, é importante seguir as diretrizes para saber por onde começar a reforma do apartamento. Caso contrário, você poderá ter problemas e até ter que interromper os trabalhos.
O que é a RRT?
RRT é a sigla para Registro de Responsabilidade Técnica. Têm a função de sinalizar o responsável técnico pela reforma do apartamento. Portanto, você pode precisar desse documento.
Ou seja, a norma técnica de reformas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), NBR 16.280:2015 estabelece que alterações feitas em condomínios — inclusive em seu interior — devem ser comunicadas ao síndico.
O condômino precisa apresentar para esse profissional um Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinada por um arquitetos.
Assim, esse documento é uma espécie de selo de garantia de que o serviço prestado por um profissional habilitado e atesta que ele se responsabiliza pelo projeto.
Agora, é com o síndico! O gestor deve avaliar se a obra está de acordo com o RRT e se realmente não coloca moradores e estrutura em risco. Se ele concordar, os documentos recebidos devem ser arquivados.
O profissional também deve fiscalizar a execução da obra, garantindo que tudo esteja sendo realizado conforme acordado. Após a conclusão, ele deve fazer uma vistoria.
Vale dizer que é preciso ter a autorização do proprietário no caso de reformas em um apartamento alugado. Isso deve ser feito antes mesmo de tratar com o síndico. Além disso, os detalhes devem constar no contrato — principalmente, quem vai bancar a obra.
Quando é necessário contratar um engenheiro para reformas em apartamento?
A contratação de uma equipe de arquitetura resguarda o morador de responsabilidades técnicas da obra, além de ter um respaldo de garantia do serviço, seguindo o Código Civil Brasileiro.
Ou seja, a não ser em caso de pequenas alterações, é sempre indicado contar com a ajuda especializada que ajudará a alinhar todos os processos com os profissionais envolvidos, como pedreiros, eletricistas e arquitetos.
Diego Delgado – Arquiteto
“O arquiteto será o responsável por toda a gestão da obra: do planejamento e orçamento a todas as decisões técnicas e de alinhamento que se fazem necessárias durante uma reforma. A atuação do arquiteto assegura uma melhor tomada de decisão, economia de recursos, cumprimento de prazos e custos, sempre sendo orientado pelas boas práticas da construção civil.”
O que é preciso para fazer uma reforma no apartamento?
Para saber por onde começar a reforma de apartamento, você deve conhecer as etapas da obra. Elas precisam ser cumpridas da forma correta para evitar imprevistos e problemas. Veja o passo a passo para se precaver:
Faça o planejamento
Considere cada alteração estrutural e compare com a planta do imóvel para preservar a estrutura. Você deve conferir esses detalhes com o síndico. Especialmente, se o prédio tiver sido construído com bloco estrutural.
Nesse caso, é praticamente impossível fazer alterações nas paredes, porque isso traz risco para a segurança da edificação.
Cubra e proteja pontos-chave do imóvel
ome os devidos cuidados e proteja janelas, móveis, vidros, revestimentos etc.
Esse processo é feito cobrindo tudo com plástico, lona e outros materiais. Assim, você evita quebras, riscos e rachaduras e a obra acontece com menos riscos.
Avalie a necessidade de demolição
Essa etapa requer muito cuidado devido ao que já foi abordado no planejamento. É importante preservar as vigas de sustentação. Além disso, se você demolir algo, terá que recolher o entulho.
Então, contrate uma caçamba para evitar sobrecarga no ambiente de trabalho. Note que nem toda reforma de apartamento exige essa etapa.
Cuide da reconstrução
Esse é o momento de aplicar o projeto e garantir que a configuração do apartamento ganhará os contornos que deseja. Assim, é possível atender às suas necessidades.
Atente-se às instalações elétrica e hidráulica
Busque modernizar essa parte e conte com bons profissionais. Assim, você garantirá uma fiação forte e adequada aos eletrodomésticos. Em relação às tubulações hidráulicas, elas ficam mais resistentes, especialmente se você adquiri-las de bons fabricantes do mercado.
Considere o acabamento
Essa é a etapa final da reforma do apartamento. Ela pode incluir o preparo do forro de gesso, colocação das bancadas, louças, pintura, metais e revestimento.
Iniciando a reforma
Depois de obter a aprovação do síndico, já é possível iniciar a reforma do apartamento, de acordo com o cronograma e com os horários permitidos pelo condomínio. Cada empreendimento tem suas regras,então, é preciso ficar de olho.
As obras costumam começar pela etapa de demolição. Geralmente, é a fase que gera mais transtornos, principalmente se você mora na unidade. Isso acontece devido à bagunça e ao barulho no local. Caso esteja reformando um cômodo por vez, uma boa ideia é proteger e isolar os demais ambientes.
Todo o entulho de demolição deve ser descartado em caçambas, que levam o material aos aterros credenciados pela prefeitura da sua cidade. O descarte em calçadas ou terrenos vazios é ato passível de multa e prejudicial ao meio ambiente.
A etapa seguinte é a de instalações. Ela pode ocorrer ao mesmo tempo em que as demolições, otimizando o tempo para concluir o projeto.
Esse é o momento de alterar a infraestrutura elétrica e hidráulica, além de instalar ar condicionado, alvenarias e automação. Também pode ser realizada a impermeabilização das áreas úmidas.
Na sequência, começam os acabamentos. É quando são realizados o assentamento de porcelanatos, a instalação de piso de madeira, a produção das bancadas, a colocação de caixilhos, as louças e os metais.
Algumas dessas atividades — como a instalação de pias — geram muito pó e sujeira. Além de incomodar o morador, eles podem danificar outras estruturas mais sensíveis, como bancadas de madeiras. Por isso é muito importante respeitar a ordem correta do trabalho.
Finalizando a reforma
Agora, chegou a fase de finalização. É a hora de pintar, aplicar revestimentos, instalar luminárias, montar a marcenaria e outras tarefas que, pouco a pouco, vão dando a cara que você imaginou ao imóvel.
Antes de dispensar a equipe, há dois serviços adicionais que devem ser realizados.
O primeiro é uma limpeza fina da obra, que deixa para trás a bagunça e a sujeira que a reforma fez na sua casa.
O segundo é o checklist de qualidade. O responsável pela obra vai avaliar possíveis falhas que precisam de reparos para uma entrega adequada. Você também pode realizar essa vistoria da reforma do apartamento e solicitar ajustes ao responsável.
O síndico deve receber o termo de encerramento das obras, nos termos da ABNT NBR 14.037:2011, assinado pelo engenheiro ou arquiteto responsável pela reforma.
Como lidar com imprevistos na reforma de apartamento?
Mesmo com todo o cuidado para executar o planejamento, contratar os melhores profissionais e aprovar a obra, você ainda está sujeito a encontrar algum imprevisto.
Para lidar com esse tipo de situação, o engenheiro Lucas Amaral indica que os moradores já procurem saber quais as normas e processos do prédio, como horário de uso do elevador, de fechamento de água, regras sobre ruídos e limpeza etc. Isso para garantir, também, a boa convivência com os vizinhos durante o período de obras.
Diego Delgado – Arquiteto
“Sugiro a análise da substituição dos elementos embutidos de sistemas elétricos e hidráulicos. Embora não sejam visíveis, esses componentes geralmente não passam por manutenção regular e podem resultar em intervenções futuras e, eventualmente, retrabalhos. Além disso, é aconselhável dedicar uma atenção especial às impermeabilizações. Complicações relacionadas a infiltrações frequentemente acarretam danos ao seu apartamento e aos apartamentos vizinhos.”
Caso você encontre um empecilho não esperado, a melhor saída é negociar a solução com os profissionais que já estão trabalhando no projeto. Mas, em algumas situações, será necessário contratar um profissional extra especializado no assunto.
Por isso, é recomendado que você tenha uma reserva de emergência ou que não utilize todo o orçamento disponível na reforma de uma vez. Caso contrário, terá que usar outra fonte de renda para os reparos adicionais.
Além disso, dependendo do problema, pode ser necessário readequar o cronograma, atualizar o ART/RRT e aguardar novamente a liberação do síndico. Isso é o que vai atrasar os seus planos.
Se você estiver dependendo do fim da obra para entrar no apartamento —– ou para voltar a ter uma vida normal —– não há o que fazer. Procure ter o novo prazo o mais rápido possível para conseguir pensar numa solução.
Quanto custa em média a reforma de um apartamento?
A obra vai ter um custo variável. Tudo depende do que você fará e do tamanho das alterações. Assim, a reforma de apartamento pequeno será mais barata do que a de um imóvel grande. De toda forma, o valor médio por metro quadrado vai de R$ 800 a R$ 2.000.Essa quantia inclui mão de obra e materiais.
Além disso, os preços variam de acordo com a cidade, aqui no Rio de Janeiro, o preço pode variar os profissionais contratados e se você decidirá fazer alguma atividade por conta própria – é possível realizar algumas tarefas mais simples para economizar.
Se você mora em tem um apartamento ou casa em Ipanema, Botafogo, Catete, Copacabana, Lagoa, Flamengo, Gávea, Humaitá, Jardim Botânico, Laranjeiras, Leme, Urca, São Conrado, Leblon ou e, e quiser reformar seu apartamento conosco entre em contato, ficaremos felizes em ajudar!
